531 הר/1202 - הוד השרון

מה המצב התכנוני במתחם 531 הר/1202, הוד השרון?

מתחם 531 נוצר על ידי תוכנית הר/1202 שאושרה ביום 20/12/2015. תכנית הר/1202 הינה תוכנית מתאר למתחם שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה ולשם כך נדרשת הכנת תכנית איחוד וחלוקה. תוכנית הר/1202 קובעת כי מתחם 531 יכלול 4,217 יחידות דיור (מתוכן 843 יחידות דיור קטנות) 40,332 מ”ר למסחר ו-230,656 מ”ר לתעסוקה הממוקמים בצידו הצפוני של המתחם. חרף חלוף הזמנים ממועד אישורה של תכנית הר/1202 טרם הושלמה הכנתה של תוכנית איחוד וחלוקה אשר “תפשיר” את המתחם. כפי הנראה הסיבה לכך נעוצה בהמתנה לאישורה של התוכנית הכוללנית להוד השרון- הר/2050 שאושרה בחודש 05/2022. 

לנוכח העובדה שתוכנית הר/1202 קובעת איזור תעסוקה נרחב בחלקו הצפוני של המתחם (מצידו הדרומי של כביש 531) קיימת סבירות לא רעה שחלקות אלה יקבלו במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה זכויות במגרשי תעסוקה ומסחר ללא יחידות דיור.

היכן ניתן למצוא את התכניות של מנהל תכנון ל הר/1202?

קישור לתקנון תכנית הר/1202

נספח בינוי לתכנית הר/1202

הוועדה המקומית החלה בהכנת תכנית איחוד וחלוקה למתחם- תכנית הר/מק/1202/א. בישיבת הוועדה המקומית מיום 11/12/2022 נקבעו מספר תיקונים לתוכנית האיחוד וחלוקה למתחם ראה שעם תיקונם תוחזר התכנית לדיון בוועדה לצורך הפקדתה.

להלן קישור לדיון בוועדה המקומית

ביום 16/04/2024 פורסמו מסמכי תכנית הר/מק/1202/א למתחם (מספר תוכנית 423-0914242). במסגרת הליך של בדיקת תנאי סף. במועד הפרסום, לא כללו  מסמכי התוכנית את טבלאות האיחוד והחלוקה למתחם, אשר יוגשו עם קביעת הדיון להפקדה של התוכנית.

בהתאם להוראות התוכנית שהוגשו לבדיקת תנאי הסף נמצא כי שטח התוכנית הוא 1,287 דונם כאשר קיבולת הבניה הינה 4,217 יחידות דיור וכן אזור תעסוקה בהיקף של 121 דונם.

ביום 15/12/2024 פורסמה להפקדה ברשומות מסמכי תוכנית הר/מק/1202/א (423-0914242) מסמכי התוכנית המתוקנת הכוללת גם טבלאות איחוד וחלוקה כאשר בהתאם להם הצפיפות הצפויה במתחם הינה 5 יח”ד לדונם ברוטו שהינה צפיפות נמוכה יחסית. 

בישיבה שנערכה ביום 30/01/2025 בוועדה המחוזית מרכז, החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית אשר הוגשה על ידי הוועדה המקומית במתכונתה הנוכחית אינה תואמת לצפיפות ברוטו שנקבעה בתיקון 4 לתמ"א  אשר אמורה לעמוד על  מינימום 20,000 תושבים לקמ"ר כאשר התוכנית שהוכנה כוללת צפיפות של 14,450 תושבים לקמ"ר בלבד. כמו כן תמהיל הדירות חריג בגודלו ועומד על 132 מ"ר ליח"ד, גבוה מאוד ביחס לשטחים המקובלים כיום לשטח דירה אשר עומדים על 90-100 מ"ר ליחידת דיור.

משמעות ההחלטה הינה שיחול עיכוב באישור התוכנית שכן מדובר למעשה בהכנת תוכנית חדשה לגמרי על ידי הוועדה המקומית מנגד ישנו צפי להגדלת הצפיפות במתחם אשר אמורה להיות תואמת לצפיפות שנקבעה בתיקון 4 לתמ"א35.