עליית מחירים בעשור, קרקעות אל מול דירות

כל משקיע נדל"ן מתחיל יודע שמחירי הדירות עלו מאוד בעשור האחרון כאשר לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות בעשור האחרון עלו בכ-75%. יש להדגיש שאנחנו מתייחסים לעליית הערך בלבד. ברכישת דירה עשויה להיות תשואה נוספת משכירות, אולם במאמר זה אנחנו מתמקדים אך ורק בעליית ערך הונית.

מנגד, אם תשאל משקיע נדל"ן טיפוסי מה הוא חושב על השקעה בקרקעות חקלאיות/קרקע המיועדת להפשרה, אז סביר להניח שנשמע אמירות כמו:פסימיות וסקפטיות לגבי השקעות מהסוג הזה. למעשה תחום ההשקעות בקרקעות חקלאיות סובל מסנטימנט שלילי עם תביעות של אזרחים הטוענים שמשווקים הונו אותם, ומסרו מידע כוזב לגבי קרקעות שלא יופשרו בעתיד הקרוב.

לאור זאת אתר landly.co.il  והשמאי ועו"ד רון קרם בדקו האם באמת כך הדבר והאם השקעה בקרקע חקלאית הינה השקעה הפסדית או שהדימוי שיצא להשקעה בקרקע חקלאית הינו דימוי שגוי וההפך הוא הנכון. 

לשם כך ערך אתר לנדלי בדיקה של 13 מתחמים לקרקעות חקלאיות בעלי פוטנציאל להפשרה דהינו קרקעות שמסומנות לפי תכניות המתאר המחוזיות כקרקעות לפיתוח, כאשר נבחנו עסקאות לקרקעות בכל מתחם ומתחם פעם אחת לשנת  2013  ופעם נוספת נבחנו עסקאות שהתרחשו בשנה האחרונה.

התוצאות, איך נגיד, מפתיעות ואפילו מדהימות:

מניתוח של 13 מתחמים נמצאה עלייה ממוצעת בעשור של כ-330%, יותר מפי ארבע עליית ערך מאשר דירות מגורים. 

ראו להלן טבלת הנתונים של המתחמים שנבחנו:

הערה:  במתחמים המסומנים בכוכבית לא אותרו עסקאות לשנת 2013 ולכן נבחנו עסקאות משנת 2014 ו-2015. 

מהנתונים שנבחנו ניתן לראות כי טווח עליות המחירים בעשור האחרון במתחמי קרקעות חקלאיות נע בין ב-102% ועד ל-573%.

יודגש שהמתחמים שנבחנו הינם מתחמים שטרם עברו הליך של הפשרה ומדובר בקרקעות שנכון להיום עדיין אינן זמינות לבניה, בין אם הן עדיין בייעוד חקלאי ובין אם הן נכללות בתוכניות מתאר כוללניות שאינן מאפשרות הוצאת היתר בניה כיום אלא נדרשת הכנת תב"ע מפורטת על הקרקע. 

שיאנית עליות המחירים:

מהמתחמים שנבדקו נמצא כי המתחם בו עלו מחירי הקרקע בצורה המשמעותית ביותר הינו מתחם 5 באבן יהודה שבשנת 2013 ניתן היה לרכוש שם דונם בכ-332 ש"ח ואילו כיום המחירים כבר עומדים על 2,200,000 ש"ח לדונם, עליה מטאורית של 573% בעשור. מדובר במתחם שעד היום מסומן כקרקע חקלאית לפי תוכניות המתאר שחלות עליו אולם בימים אלה מקודמת תוכנית המתאר הכוללנית של אבן יהודה שלמעשה יצרה את מתחם 5. 

מיד אחריו בעליות המחירים נמצא מתחם קדמת ביאליק בקריית ביאליק שבשנת 2013 המחיר לדונם עמד בו על 150,000 ש"ח ואילו כיום המחיר לדונם עומד על סך של 900,000 ש"ח לדונם, עליה של 530% בעשור. 

המעניין בשני המתחמים האלה שמסומנים כקרקעות לפיתוח עירוני לפי תוכנית המתאר המחוזית,  שבמשך העשור האחרון לא אושרה או הופקדה שם כל תוכנית לקרקע ולמרות זאת אנחנו רואים עליות חדות מאוד של מחירים, כלומר מתקבלת מסקנה שהשקעה בשלבים הראשוניים של המתחם מניבה את התשואה הגבוהה ביותר, דבר שלטעמנו נובע מהסיכון הכרוך בהשקעה במתחם שלא החלו בו עדיין ההליכים התכנוניים, ובמרבית המקרים סיכון גבוה בהשקעה עשוי לייצר תשואה גבוהה. 

במקום השלישי והרביעי אנחנו מוצאים את מתחם 9 בבנימינה שעלה בכ-530 אחוזים המזרחי בתכנית כ/450/ב בקריית אתא שעלו ב505% ו-470% בעשור בהתאמה. 

שני המתחמים האלה הינם מתחמים בהליכי תכנון מתקדמים בהם הופקדו תוכניות המתאר המפורטות לאותו איזור כאשר המתחם המזרחי בקריית אתא נמצא רגע לפני אישור. עובדות אלה הינן עובדות מפתיעות ביחס לסנטימנט הציבורי שמחפש לרוב להשקיע בקרקעות בהם ישנה תוכנית שנמצא בשלבי הכנה מתקדמים או רגע לפני הפשרה. 

המתחמים שהציגו את עליית המחירים המתונה ביותר שניהם מצויים בהוד השרון ואנחנו מדברים על מתחם 531 שעלה בעשור "רק" ב-102% ומתחם שביל התפוזים שעלה בעשור ב-174%. למרות שמדובר במתחמים עם העליות הכי מתונות עדיין אנחנו רואים עדיין עליות יותר גבוהות ממדד מחירי הדיור, עובדה שהיא מעניינת מאוד. הסיבה לעלייה האיטית במחירים בהוד השרון נובעת, ככל הנראה, מהתנהלות בעייתית של הוועדה המקומית בקידום תוכנית המתאר הכוללנית לישוב שארכה זמן רב מאוד מעבר לרגיל. 

 הסיבה לעליות המחירים החדות במחירי הקרקעות?

 לאור הנתונים האלה, מתבקשת השאלה  איך בעשור בו מחירי הדירות עלו בכ-75% מחירי הקרקעות זינקו בכ-320% בממוצע.  

אנחנו מעריכים שהסיבה להפרשים הגדולים נובעים מכמה סיבות: סיבה ראשונה, היצע הולך וקטן של קרקעות להשקעה בבעלות פרטית דבר אשר גורם לעליית מחירים מתמדת לאורך ציר הזמן התואם את הקיטון במלאי הקרקעות. 

סיבה נוספת היא מעט יותר מורכבת וקשורה לשני הגורמים העיקריים שקשורים למחיר הדירה: עלויות בניה ועלות הקרקע.  בעשור האחרון עלה מדד תשומות הבניה בכ24%, דהינו מרבית עליית הערך של הדירה מיוחסת לקרקע שמהווה חלק ממחירה ופחות מיוחסות לעלויות הבניה שעלו בכ-24% בלבד. 

ניתן דוגמא קטנה להמחשה: נניח שבשנת 2013 דירה בשטח של 100 מ"ר עלתה 1,000,000 ש"ח דהינו 10,000 ש"ח למ"ר. אם נניח שעלות הבניה באותה השנה עמדה על 5,000 ש"ח למ"ר ונניח שהרווח היזמי שהקבלן רוצה להשאיר בכיסו לאחר הפרוייקט הוא 15% משווי המכירות מכך מתקבל ששווי הקרקע עבור מ"ר לדירה הוא בסביבות 3,700  ש"ח.

עכשיו נניח שאותה דירה שעלתה בשנת 2013 1,000,000 ש"ח עולה כיום בשנת 2023 1,750,000 ש"ח דהינו 17,500 ש"ח למ"ר בנוי (עליה של 75% בהתאם לעליה במחירי הדירות) ועלויות הבניה הם כיום הינם 6,000 ש"ח למ"ר (עליה של 24% מהמחיר בשנת בהתאם לעלייה במדד תשומות הבניה) אז בניכוי הרווח היזמי שנשאר 15% ובניכוי עלויות הבניה מתקבל כי שווי הקרקע למ"ר דירה הוא 9,217  ש"ח.

דהינו בשנת 2013 שווי הקרקע למ"ר דירה הוא 3,700 ש"ח ואילו כיום המחיר עומד על 9,217 ש"ח דהינו עליה במחיר הקרקע של 250% לאורך עשור בה בשעה שהמחיר של אותה הדירה על "רק" בכ-75% בעשור. 

הנתונים המוצגים מנפצים סוג של מיתוס שקיים בארץ שהשקעה בקרקע חקלאית הינה לרוב השקעה שאינה כדאית לעומת השקעה בדירות שמהווה את אפיק ההשקעה העיקרי של משקיעים. 

אז נגיד שוב, נכון שהשקעה בדירות כוללת גם  אפשרות למינוף באמצעות משכנתא והגדלת התשואה המתקבלת  וכן ישנו זרם של הכנסות גם במהלך ההשקעה בדירה הנובע מדמי השכירות המתקבלים, אבל עדיין נדמה ששוק הקרקעות הלא מתוכננות טומן בחובו הזדמנויות שעשויות להניב תשואה יפה שעולה במקרים רבים על תשואה מדירה.